Сегодня сфера строительства оказывает прямое и косвенное влияние на 80% экономических процессов в мире. Как индустрия достигла того высокого уровня проникновения и что ждет строительство и недвижимость в ближайшем будущем?

Контекст индустрии строительства

Сфера недвижимости не существует сама по себе. Любая недвижимость является частью большего объекта — города. Именно город формирует смысл индустрии строительства и недвижимости последние 200 лет, а решение ключевых задач влияет на основные группы факторов городского устройства:

• Население. Вопрос расселения, качества жилья, плотности населения: где и почему люди будут жить, какой образ жизни для них формируется.
• Экономика. Недвижимость — ключевая инфраструктура развития деятельности на любой территории. Любые сооружения могут создавать как некоторые ограничения, так и возможности для развития, оказывая непосредственное влияние на размещаемую внутри деятельность и на модели реализуемых бизнесов.
• Окружающая среда. Важна как внешняя среда обитания человека (климат, выбросы и вредные вещества), так и создаваемые условия внутри недвижимости (объем помещений, инсоляция, качество воздуха и т.д.)
• Материалы. Стоимость, количество и доступность необходимых материалов для создания и постройки недвижимости, а также вопросы их утилизации.

Рассмотрим эти факторы с учетом текущей ситуации в мире.

Крест урбанизации: Urban vs Rural

В 2007 году произошло ключевое событие в мире с точки зрения расселения и урбанистики — количество людей в городах превысило количество людей в сельской местности, однако точное число городского населения не может назвать никто. Само понятие «город» не абсолютно. Например, в Японии минимальное население города — 50 тысяч человек, при этом в Европе городами могут признаваться исторические населенные пункты в 300-500 человек.

Сегодня к сельским странам можно отнести Индию, страны Юго-Восточной, Центральной и Южной Азии, Африки. Весь остальной мир урбанизирован и главный рекордсмен по урбанизации — это Китай. За 40 лет им удалось создать сотни  городов-миллионников, увеличив долю городского населения в 3 раза.

Для понимания китайского феномена достаточно посмотреть на возникновение одного из многих мегаполисов — города Шэньчжэнь, выросшего с 100 тысяч до 17 млн человек с 1980 года. Таких мегаполисов в Китае, возникших за последние 40 лет, более сотни, а с населением более 10 млн человек — семь. Для сравнения, за 150 лет индустриализации в Европе был создан только один город с таким населением — Москва.

Дальнейшая форма развития урбанизации — это мегагорода. Объединенные сплошной городской застройкой огромные территории, включающие в себя один или два ядра — крупные города-миллионники. Лидерами этого процесса являются Китай, Япония, но в ближайшие 30 лет мегагорода могут появиться и в Индии.

По оценке Европейской комиссии, 85% населения в мире может быть отнесено к городскому, что создает еще одну долгосрочную проблему в развитии — депопуляция или  уменьшение общей численности населения.

По данным ООН, с 1970х годов происходит планомерное снижение темпов прироста численности населения во всем мире. С каждым десятилетием население растет все медленнее, потеряв 10% прироста за 50 лет.

Ключевая причина — городской образ жизни и снижение размера домохозяйств на протяжении последних 50 лет во всех странах мира. Городское население перестает воспроизводится, при уменьшении количества детей в семье и падению рождаемости. Уровень воспроизводства, 2,2 ребенка в среднем на одну женщину, уже пройден многими развитыми (урбанизированными) странами.

Городская экономика

Структура ВВП в России показывает, что операции с недвижимостью занимают 10% от всей экономической деятельности, а сама строительная индустрия — 5-6%. Однако сфера влияет на гораздо большее количество процессов в экономике — до 80% всей экономической деятельности так или иначе связано со строительством. 

Изменение цен на строительные материалы. Влияние эмиссии

Объемы строительства заставляют обратить внимание на себестоимость строительства, где большую часть занимают затраты на стройматериалы. Во-первых, растет стоимость электричества и газа, как следствие — всех производимых с их помощью продуктов, в т.ч. стройматериалов.. Во-вторых, основные материалы в строительстве — бетон, металл и кирпич — это эмиссионные материалы. Если мы посмотрим на объем использования, 80-82% всей эмиссии связано с бетоном,

Эмиссия возникает и при использовании энергоносителей. В процессе строительства и эксплуатации зданий производится до 40% текущей эмиссии СО2.. Это связано с отоплением, использованием электричества, электрических приборов и вообще осуществления всей деятельности в контуре недвижимости. 

Стоимость утилизационных квот на СО2 также постоянно растет.

Уровень эксплуатационных издержек

Помимо влияния эмиссии на материалы, большие расходы приносят эксплуатационные издержки. По статистике, в год эксплуатация частных домохозяйств в США обходится от 1 до 5% от стоимости домовладения. 

В общей сложности, в мире на обеспечение эксплуатационных затрат уходит $10 трлн ежегодно, что составляет более 10% от мирового ВВП.

Ключевая проблема индустрии

Фактическая ситуация в индустрии недвижимости характеризуется огромными ресурсными затратами на строительство новых зданий с постоянно растущими капитальными и эксплуатационными издержками, при которых экономика вынуждена нести утилизационные затраты на ветхие здания, производимый мусор и эмиссию СО2. При этом, городское население перестает воспроизводится.

Как мы отмечали ранее, замедляется рост населения. В развитых странах это усугубляется старением населения, когда большая его часть нетрудоспособна, а меньшая — 20-30% — обязана обеспечивать всю экономику. 

Крест индустрии девелопмента

Индустрия девелопмента неразрывно связана со сферой строительства. Все, что мы имеем сегодня, условно можно назвать «индустриальной недвижимостью» — недвижимостью, которая позволила нам пройти индустриализацию и совершить переход из сельского образа жизни в городской. Можно назвать следующие характеристики такой недвижимости: 

• Ключевое назначение — обеспечение человека жильем. 
• Типовое жилье. Стройка происходит быстро, массово и дешево. 
• Основные материалы: бетон, металл, кирпич, стекло. 
• Ресурснопотребляемая недвижимость. Чтобы она существовала, необходимо постоянно закачивать в нее ресурсы, в первую очередь, энергетические. 
• Высокая эмиссия и сильное загрязнение. 
• Стагнация роста населения. 
• Преобладание системы владения недвижимостью.

На смену  «индустриальной недвижимости» может прийти «цифровая». Ниже ее основные характеристики: 

• Ключевое назначение — генерация данных о жизнедеятельности жильцов. 
• Умные дома и персонализированное жилье. 
• Основные материалы: дерево, композиты, стекло.. 
• Генерация энергоресурсов.
• Карбоно-нейтральная недвижимость. Снижение эмиссии СО2 вплоть до нуля.
• Переход от владения к пользованию недвижимостью. 

При этом можно выделить два ключевых условия, позволяющих зафиксировать этот переход:: 

• появление автономного дома как продукта;
• официальное признание стандарта нового жилья государством и его воспроизводство. 

Появление новой городской экономики

Новое устройство сферы недвижимости и строительства позволит создать городскую экономику нового типа  При осуществлении перехода человечество сможет отказаться от текущей модели экономики и хозяйства, в которой используется для развития внешняя энергия ископаемых энергоносителей и солнца и производятся выбросы и отходы, и перейти на зеленую, циклическую или биоэкономику, либо на сочетание этих концептуальных моделей.

На сегодняшний день эксперты выделяют три наиболее вероятные технологии строительства и материалов для нового типа недвижимости: 

• многоэтажное деревянное строительство с использованием технологий клееной древесины.
• 3D-печать зданий; 
• модульное строительство с использованием умных бетонных блоков.

Борис Сычёв, руководитель проектной работы программ Практикум и Практикум Штаб, основатель исследовательского агентства AccioFuture.