Иван Князев: Итак, вслед за сахаром, маслом и другими продуктами президент напомнил Правительству еще об одной нашей потребности первой необходимости — жилье. Цены на него тоже в этом году ушли в отрыв. И все благодаря льготной ставке по ипотеке. Народ ринулся скупать квадратные метры, ну а застройщики, разумеется, видя, «раз такое дело», цены взвинтили.
Марина Калинина: О том, что на рынке жилья формируется так называемый «пузырь», народ повально лезет в долги, в общем, говорила не так давно и глава Центрального банка Эльвира Набиуллина. С ней, правда, не согласны в Минстрое — там уже посчитали, что по итогам этого года рост цен на жилье будет незначительным, чуть-чуть больше 500 рублей.
Иван Князев: Здесь, правда, сразу же делаем поправку: это в среднем. Понятно, что есть регионы, где цены стоят на месте, почти не двигаясь, а где-то они вовсе упали, как в Бурятии, например. Но в большинстве регионов все-таки жилье дорожает: где-то две-три, где-то четыре, а где-то почти по десять тысяч на квадратный метр. А это получается уже плюс полмиллиона за однушку в 45 квадратных метров.
Марина Калинина: Если полагаться на расчеты риелторов, то там другая картина. Вот города, где зафиксирован наибольший рост цен на новостройки: Кемерово, Мурманск, Хабаровск, Тула, а также Набережные Челны — везде больше 30 %.
Иван Князев: Каким образом правительство будет сдерживать рост цен на жилье? И сколько оно будет стоить после Нового года? Будем узнавать прямо сейчас у экспертов. Ну а вы расскажите нам, уважаемые телезрители, позволяет ли ваша зарплата взять ипотеку или (что совсем фантастическое) пойти и так купить.
Марина Калинина: Ваня, я представляю, какие сейчас у нас будут SMS-сообщения.
Иван Князев: Константин Барсуков у нас на связи, генеральный директор агентства недвижимости. Здравствуйте, Константин Валерьевич.
Константин Барсуков: Здравствуйте.
Иван Князев: Константин Валерьевич, тут уже даже московские городские власти немножко опередили президента, несколько дней назад они взялись разговаривать с застройщиками и обсуждать, есть ли обоснованность такого роста цен. Как вы считаете, почему они растут? Действительно ли обоснованно? Или все-таки нет?
Константин Барсуков: Если цены растут — для этого есть основания. И оснований для них несколько. Я бы льготную ипотеку, честно говоря, поставил на последнее место по уровню влияния на рост цен.
Иван Князев: А что же тогда у нас так сильно изменилось с начала года, кроме появления льготной ипотеки?
Константин Барсуков: У нас несколько моментов.
Момент первый — это отложенный спрос. У нас апрель и май, традиционно такие активные, оказались на карантине. Люди просто физически не могли купить квартиры. Это первый момент.
Момент второй — психологический фактор. Падение рубля — соответственно, люди начали бояться, что надо куда-то вкладываться. А куда вкладывать? Консервативный инструмент — это недвижимость.
Плюс опять психологический фактор — это как раз те самые застройщики, которые начали активно на этом фоне говорить, что сейчас цены будут расти, и начали поднимать цену.
И вот эти все факторы в один момент сошлись. Плюс еще льготная ипотека, которая… ну, вообще низкие ставки в ипотеке в целом, которые есть, — это все простимулировало немножко спрос. И у нас получился такой очень активный спрос. На этом фоне, понятно, застройщики начали поднимать цены. Но говорить: «Давайте мы не будем понижать ставку по ипотеке, иначе у нас цены будут расти» — это вообще, на мой взгляд, совершенно неправильно.
Иван Князев: Да нет! Конечно же, об этом речи не идет. Речь идет как раз о том, чтобы застройщики, возможно, не использовали в качестве такого аргумента, ну, психологический ажиотаж. Вот люди побежали и так далее и тому подобное. Я надеялся, точнее, думал, что вы скажете, что у нас цемент вырос в цене, щебень и другие стройматериалы, стекло и тому подобное. Но этого же вроде бы нет в таких объемах.
Константин Барсуков: Ну, если разговаривать о себестоимости строительства, то понятно, что разговор не самый хороший. Всегда говорят: «А почему — ну, условно, Кемерово у вас было — в Кемерове, например, себестоимость строительства такая? Что, неужели в десять раз выше, раз цены настолько отличаются от Москвы?». Поэтому мы в эту сторону не смотрим, хотя себестоимость строительства тоже определенным образом влияет.
Но я, на самом деле, не сторонник регулирования руками. Вот это регулирование, типа: «Застройщики, а давайте-ка вы сейчас цены не будете увеличивать, потому что иначе ай-ай-ай вам будет, мы вам субсидию не дадим, которую даем косвенно через льготную ставку» — это регулирование рынка. На мой взгляд, рынок надо регулировать другими вещами.
Иван Князев: Но субсидию-то дают, причем неплохую субсидию дают.
Марина Калинина: Константин Валерьевич, скажите, по вашему опыту работы с недвижимостью, вот это повышение цены — оно было плавным с начала года или оно было такими скачками? И изменялся ли от этого спрос? Ну, например, человек хочет купить квартиру, он смотрит: «О’кей, в феврале цена такая-то, в марте — такая-то, в сентябре — такая-то». И он уже как-то подумывает, а стоит ли покупать сейчас эту квартиру. То есть спрос все равно растет, несмотря на то что растут цены?
Константин Барсуков: Мы видели именно так: цены росли — спрос рос. Ну, это понятно, два взаимосвязанных факторы. Нет спроса — и цены расти не будут. А что будет потом? Честно говоря, у меня большие сомнения, что мы сейчас увидим такой же спрос, который был.
Марина Калинина: В том-то и дело, что цены не могут же вечно подниматься. Ну у людей просто нет столько денег.
Иван Князев: Просто не на что покупать.
Марина Калинина: То есть на одну сумму…
Константин Барсуков: Могут, могут. Я, например, видел в начале 2000-х, когда цены несколько лет подряд росли, причем росли не так, как сейчас, а росли по 5 %, по 6 %, по 10 % в месяц.
Марина Калинина: Ну, в 2000-х… Это были, как говорится, «жирные» годы в начале 2000-х, как-то люди больше могли позволить себе в финансовом плане.
Константин Барсуков: Нет, экономических предпосылок… Вот если говорить про экономику людей, то у людей денег в кармане больше не стало. Ну и потом, давайте подумаем: а кто в новостройке покупает? Это ведь на самом деле инвестиционная вещь. Люди не живут в ней здесь и сейчас. Человек, который хочет здесь и сейчас жить, он покупает вторичку. В новостройке — это несколько лет ожиданий. Потом ремонт в ней еще делать нужно.
Я вас уверяю, многие новостройки, которые сейчас были куплены, они будут проданы потом, не дождавшись даже ввода в собственность. Или появится собственность — и они будут перепроданы. Там большая часть на самом деле инвестиционная. И именно инвесторы как бы вкладывают туда тоже очень много, пытаясь спасти свои деньги и прочее.
Иван Князев: Ну понятно.
Константин Барсуков: Поэтому, когда я говорю, что если государство хочет стимулирования, то, например… Вот недавно прозвучало от Матвиенко, что нужно семейную ипотеку вводить на вторичку. Это вообще очень важно. Потому что семейная ипотека — это поддержка семей, а у нас она распространяется только на новостройку. А семья, которая хочет увеличить жилье, она хочет здесь и сейчас увеличить. Как они в новостройку переедут? Им надо что-то свое продать и где-то жить. А где они жить будут?
Поэтому когда мы говорим про льготную ипотеку, то это поддержка конкретно застройщиков. И большая часть там — на самом деле, инвесторы. Поэтому тут говорить о том, что сейчас спрос такой же будет, я бы не стал. Есть у меня сомнения. Я не могу сейчас делать какие-то анализы, прогнозы — время не то, нехорошее время сейчас для прогнозов. Но мои ощущения говорят о том, что спроса такого дальше мы не увидим.
Иван Князев: Спасибо.
Марина Калинина: Спасибо за ваше мнение.
Иван Князев: Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, был с нами на связи.
Марина Калинина: Небольшая история. В Липецке цены на жилье выросли на 10—20 % за последние полгода. Об этом говорят и застройщики, и риелторы. Несмотря на подорожание, жители продолжают брать новые квартиры в ипотеку.
Иван Князев: Вот смотрите. Анатолий и Юлия взяли двушку в новостройке недалеко от центра города, стоит она около четырех миллионов. Аналогичная квартира в доме напротив еще пару лет назад обошлась бы вдвое дешевле. Сумма для семьи огромная. Супруги на двоих получают около 60 000 в месяц. Если бы не льготная ипотека под 6,1 % на двадцать лет, вряд ли бы решились. Половину первого взноса дали родители.
Анатолий Гончаров, житель Липецка: «Снизилась процентная ставка. Мы с женой посчитали, подумали, что это, в принципе, самое оптимальное время, чтобы брать и покупать квартиру. Лучше платить за свое жилье, нежели платить чужому дяде».
Ольга Людаева, риелтор: «Процентов девяносто — это ипотечники, в основном с материнским капиталом. Недвижимость, конечно, очень сильно выросла в цене после того, как была введена льготная ипотека на новостройки».
Марина Калинина: Кроме того, растет стоимость стройматериалов и затраты на инфраструктуру новых кварталов. Дом Анатолия и Юлии застройщик пообещал сдать летом следующего года. Ну а пока супруги так и остаются в съемном жилье и платят за него 15 000 рублей в месяц.
Иван Князев: Еще один эксперт у нас выходит на прямую связь со студией. Олег Шибанов, директор Финансового центра СКОЛКОВО-РЭШ (Российской экономической школы). Здравствуйте, Олег Константинович.
Олег Шибанов: Добрый вечер.
Марина Калинина: В чем вы видите причину такого резкого роста (ну, относительно резкого роста, конечно) стоимости недвижимости? Хотя, конечно, хочется сказать: а что у нас не дорожает? Ну, тем не менее.
Олег Шибанов: У нас услуги не очень дорожают, например, в экономике. В целом и в среднем все-таки услуги как-то помедленнее, чем продовольственные товары, себя ведут. Вы знаете, очень простой ответ: спрос больше, чем предложение. Вот, собственно, и результат. Если у нас в плане национальных проектов 120 миллионов квадратных метров, а сейчас мы строим 70—75, а на пике было 85, то, конечно, спрос выше, чем предложение, которое есть на рынке.
Иван Князев: И тогда логичным, наверное, будет предложение президента, да? Если все-таки дело только в спросе, только он обосновывает повышение цен, то можно и государственным регулированием его придержать.
Олег Шибанов: Да. Но, понимаете, здесь история же двоякая. Спрос — это здорово, если он есть в экономике. Это прекрасно, если его можно удовлетворить растущим предложением. И в этом плане скорее помогать надо именно стороне предложения, чтобы застройщикам было легче новые дома возводить и продавать их на рынке.
Иван Князев: Ну, неплохо будет, если они и дома новые будут возводить, и при этом цены не задирать. Тогда автоматически еще больше будет спроса и больше предложения. Или нет?
Олег Шибанов: Вы знаете, есть тонкость. Когда вы ограничиваете цены каким-либо образом, вы довольно быстро приводите к дефициту. В недвижимости это менее заметно, потому что понятно, что там спрос приходит достаточно равномерно и по цене не очень эластичный. Если хочет семья расширить свою жилплощадь, то она ее расширяет. А вот какие-то более продовольственные товары — там полегче история.
Вы знаете, все-таки нельзя ограничить цены без последствий. И это приводит к результатам, которые могут быть неожиданными для ограничивающих.
Марина Калинина: Олег Константинович, а мы сейчас кого жалеем — застройщиков или покупателей, для которых цены растут?
Олег Шибанов: Лично я жалею обе стороны. Дело в том, что для застройщиков какое-то время, конечно, было не очень приятным, потому что меняется же довольно сильно регулирование. И вся эта история с эскроу-счетами… Я просто не уверен, что многие застройщики на это жалуются, но в частных разговорах, конечно, они жалуются довольно активно, потому что это удорожает просто им все это строительство. И технически вроде бы защищенность выше, но при этом и стоимость строительства достаточно сильно растет.
Поэтому мне люди ближе. Застройщики мне тоже важны, потому что это бизнес, который развивает всю экономику.
Иван Князев: Ну знаете, на секундочку, эскроу-счета у нас подсократили количество долгостроев, и в перспективе тоже вроде как.
Олег Шибанов: Понимаете, здесь же какая тонкость? С одной стороны, безусловно, это правда. И конечно, снижение рисков сокращает количество долгостроев. А с другой стороны, вы фактически напрямую влияете на рынок, удорожая застройщикам все их строительство. Значит, им где-то надо отбивать эту маржу, да? Они не могут строить просто себе в убыток. Некоторое время могут, но потом они разорятся. Поэтому к этому мы и пришли.
Марина Калинина: Геннадий из Московской области хочет высказаться в прямом эфире. Геннадий, здравствуйте.
Иван Князев: Здравствуйте, Геннадий.
Зритель: Здравствуйте. Я архитектор, член Союза архитекторов России, давно работаю. Все познается в сравнении. Например, Щелково у нас в Подмосковье, двадцать километров от Москвы, в строящихся домах стоимость квадратного метра — 70 000 рублей и выше (это неотделанные квартиры). А мой подрядчик, с которым я работаю уже четыре года, у него стоимость под ключ в кирпичных домах — 30 000 рублей за квадратный метр. Строит он их за два года. А каркасные дома он строит за четыре-пять месяцев, стоимость 15 000.
Мне кажется, что цены — это просто сговор заинтересованных кругов: застройщики, инвесторы, банки, чиновники и так далее. Если бы государство проводило политику, как в Голландии… А в Голландии половина жилья идет по социальному найму — что сбивает цены на строительство для граждан. Это все, что я хотел сказать.
Иван Князев: Да, спасибо вам, Геннадий.
Олег Константинович, видимо, не согласен.
Олег Шибанов: Я не согласен. Социальный наем сбивает цены аренды, но он не сбивает себестоимость для конечного пользователя. Ну смотрите. Здесь, с одной стороны, можно говорить «сговор», но это не соответствует, на мой взгляд, действительности. А можно говорить о том, что государство довольно сильно возлагает издержки на строителей, потому что иногда забирает часть из строящегося жилья в честь того, что коммуникации проводит, например, к этому самому жилью и землю предоставляет.
В этом плане итоговая стоимость, которая прозвучала, 15 000, себестоимость квадратного метра, конечно, она не соответствует той реальности, которую видит конечный застройщик. Поэтому говорить о том, что они задирают цену в десять раз — это совершенно неточно.
Иван Князев: То есть? Еще раз. Себестоимость квадратного метра в 15 000 — это нереальная стоимость?
Олег Шибанов: Это, скорее всего, чистые материалы, то есть цемент, отделка какая-то минимальная, еще какие-то каркасные части строения, может быть. Но это совершенно не соответствует тем издержкам, которые несут застройщики, когда вы учтете все цены, которые они вынуждены платить, в том числе городу.
Иван Князев: Олег Константинович, ни от одного эксперта я так и не смог добиться: а какую маржу все-таки имеют застройщики? Большие у них прибыли — от себестоимости до конечной продажи квартиры?
Олег Шибанов: Слушайте, это классный вопрос. Судя по тому, что многие разорились в последние годы, конечно, у них огромная маржа, и они просто разоряются ровно для того, чтобы немедленно увеличить сговор для тех, кто остается на рынке. На самом деле это очень сложный рынок, и многие неспособны заработать даже какие-то минимальные деньги на этом рынке. Поэтому, нет, у них маржа не слишком велика.
Марина Калинина: Еще один вопрос — по поводу кредитов. Ведь обычно застройщик берет кредит, а потом перекредитовывается в одном банке, в другом банке, в третьем банке, в четвертом банке. И пока он строит, продает, потом возвращает, оплачивает проценты. Буквально десять-пятнадцать лет назад это была большая проблема, то есть этот пузырь лопнул — в общем, из-за чего и был недострой, банкротства и так далее. Вот сейчас с этой гонкой строительства не может ли сложиться такая же ситуация?
Олег Шибанов: Вы знаете, технически, на мой взгляд опять же, из-за эскроу-счетов риски довольно сильно снижаются. Понятно (если я все правильно понимаю), что не все строится по эскроу-счетам, но тем не менее существенная часть нового строительства именно в этом стиле, а там риски действительно не так велики.
Что касается вашей совершенно правильной ремарки по поводу того, что было исторически. Действительно, у застройщиков были довольно существенные проблемы с тем, чтобы зарабатывать. И ровно потому, что стоимость привлечения кредитного финансирования и продаж на разных этапах для них была совершенно нестандартная и маржу им не создавала. Конечная стоимость, которую мы видим на вторичном рынке, сильно отличается от первички зачастую.
Поэтому я бы сказал, что риски у них довольно высокие, и они их несут.
Иван Князев: На вторичку нужно вводить льготную ипотеку? Если можно, коротко.
Олег Шибанов: Ой, какой классный вопрос! Я хочу вторичку! Можно, пожалуйста, ввести?
Иван Князев: Да, хорошо, спасибо, услышали вас.
Марина Калинина: Спасибо. Олег Константинович Шибанов, директор Финансового центра СКОЛКОВО — Российской экономической школы.
Иван Князев: Несколько SMS. «Качество строительства сейчас очень упало», — это считает наш телезритель в Вологодской области. «Цены никто не регулирует, поэтому и спрос упадет, это сто процентов», — так считает наш телезритель. «В городе Новоульяновск весной дом можно было купить за 700 000—1 000 000, а сейчас 1 700 000—2 100 000. Как вообще такое получается?»
Марина Калинина: Еще один звонок сможем принять — Татьяна из Ленинградской области. Татьяна, здравствуйте.
Иван Князев: Здравствуйте.
Зритель: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Буквально несколько недель тому назад я объехала новостройки города Санкт-Петербурга (я даже могу назвать адреса). Стоимость квартир, которые сдаются во втором-третьем квартале 2021 года, за квадратный метр — 200 000. Объясните мне, пожалуйста, смысл ипотеки в 6,5 %, если…
Иван Князев: …если квадратный метр — 200 000.
Зритель: …если квадратный метр стоит 200 000.
Иван Князев: Татьяна, а что это за жилье? Это обычное какое-то жилье? Или, может, это жилье премиум-класс, бизнес-класса?
Зритель: Это обычное жилье эконом-класса.
Иван Князев: Эконом-класс?
Зритель: ЖК «Елизаровский», станция метро «Елизаровская». ЖК «Эталон», станция метро… По-моему, «Эталон на Неве» называется. Ну это что такое? Как это можно понять? Смысл ипотеки в 6,5 % при такой цене? Даже в Колпино моя приятельница купила квартиру… Ну, Колпино — это не очень престижный район Санкт-Петербурга. Там получается за квартиру в сорок квадратных метров она заплатила 4,5 миллиона.
Марина Калинина: Понятно, спасибо.
Иван Князев: Спасибо вам, Татьяна, спасибо.
Адресуем этот вопрос нашему следующему эксперту. У нас Олег Сорока на связи, председатель совета фонда «Клуб инвесторов Москвы». Здравствуйте, Олег Иосифович.
Олег Сорока: Вечер добрый.
Иван Князев: Действительно такие цены можно найти в Санкт-Петербурге — по 200 000 за квадратный метр, причем в жилье эконом-класса?
Олег Сорока: Ну, скорее всего… Тут надо смотреть, конечно, на каждый проект в отдельности. Здесь в основном сыграло несколько фактов — в части того, что на отдельных проектах действительно цены возросли с учетом того класса недвижимости, который наши покупатели приобретают. И в этом сегменте надо обозначить следующее.
На сегодняшний день с учетом того, что весь девелоперский рынок, вся строительная индустрия (это первый фактор) уже с 2019 года перешли на проектное финансирование, конечно же, в этой части все четко обозначали для себя, что объем ввода или, так скажем, объем вывода новых проектов на 2020 и 2021 годы будет, соответственно, меньше, нежели те планы, которые предполагались в предыдущие периоды. Вот это первый фактор, который в этой части сыграл.
Второй фактор, который, кстати, в том числе может быть и по Санкт-Петербургу, есть такие примеры и в других регионах: все-таки надо смотреть на сегментацию. Весь процесс перехода на более правильную, юридически грамотную и защищающую все-таки покупателя регуляторику, переход на эскроу-счета привел к тому, что сегмент так называемого комфорт-класса, в котором максимальное количество получалось обманутых дольщиков, то есть где маржа совершенно маленькая, вот этот сегмент стал уменьшаться. Поэтому в этой части получается, что таких проектов становится с каждым месяцем все меньше и меньше.
Поэтому, если мы говорим о том, что где-то происходит повышение в цене квадратного метра, то надо смотреть весь спектр сегмента жилья, который находится в этом регионе.
Иван Князев: Ну понятно.
Олег Сорока: Ну, допустим, по Москве. Какой объем «элитки»? Какой объем бизнес-класса? Какой объем комфорт-класса? И какой объем все-таки эконом-класса, который был самый рискованный, с точки зрения защиты потребителя? Поэтому этот сегмент самый меньший, который в прошлые периоды был где-то примерно 25—30 % всего сегмента, он сейчас уменьшается и становится где-то 2-3 % в сегменте. И скоро таких проектов не будет.
То есть вкратце обозначу, чтобы наши телезрители…
Марина Калинина: Давайте итог подведем какой-то.
Иван Князев: Цены вырастут у нас или, наоборот, опустятся?
Олег Сорока: Нужно, чтобы наши телезрители понимали, что такого сегмента, допустим, в Подмосковье по цене 45—50 тысяч рублей за метр квадратный… как раз скоро такие сегменты будут уходить с рынка. Понимаете? Как раз будут оставаться именно надежные компании, надежные проекты, которые как раз и защищены, в том числе и с точки зрения банковского финансирования, и с точки зрения, самое главное, защиты непосредственно наших покупателей.
Иван Князев: Цены снизятся дальше? Совсем-совсем коротко.
Олег Сорока: На наш взгляд… Мы сейчас провели все расчеты. Мы сейчас видим последние данные, которые приходят по октябрю, соответственно, по ноябрю, скоро пойдут данные по декабрю. Мы видим, что объем продаж уменьшается. Соответственно, в первом квартале мы также будем видеть, что объем продаж уменьшается. Соответственно, будет выравнивание ценообразования рынка недвижимости и того объема предложения, который присутствует.
И второй фактор, который повлияет непосредственно на ценообразование в сегменте жилья, — это как раз объем вывода новых проектов, которые сейчас происходит, соответственно, в сентябре, в октябре, в декабре и в последующие периоды.
Иван Князев: Спасибо.
Олег Сорока: Это с учетом того, что все-таки девелоперы увидели, что государство и в принципе рынок справился с той ситуацией, которая была в начале года. В принципе, происходит выравнивание рынка. Соответственно, цены выровняются.
Марина Калинина: Ну, будем ждать и надеяться.
Иван Князев: Спасибо. Олег Сорока, председатель совета фонда «Клуб инвесторов Москвы».
Читайте интервью на otr-online.ru
